Банковское кредитование

 

Начиная с 1994 г. некоторые коммерческие банки и финансово устойчивые предприятия стали проводить операции по кредитованию граждан на приобретение жилья. Они начали выдавать кредиты на льготных условиях своим сотрудникам либо наиболее кредитоспособным клиентам банка. Такого рода ипотечное кредитование носило нерыночный характер. Цель этих проектов — не построение прибыльного банковского бизнеса, а закрепление банковского персонала, привлечение клиентуры.

По мере укрепления финансового положения коммерческих банков у них усилился интерес к запуску проектов по ипотечному кредитованию граждан именно как к перспективному виду активных операций, даже с учетом тех рисков, которые присущи ипотечному кредитованию в России.

Основной фактор высокого кредитного риска предоставления кредитов на приобретение жилья состоял в проблематичности обращения взыскания на заложенное имущество и выселения должника в случае невозврата кредита.

В связи с этим наибольшее распространение в период с 1995 по 1997 г. получила схема кредитования под условным названием «аренда с правом выкупа». Основная идея данной схемы: кредит предоставляется не самому гражданину, а дочерней риэлторской фирме банка для приобретения жилья для данного клиента. Клиент банка заключает с риэлторской фирмой договор аренды жилья с правом его последующего выкупа и оплачивает за счет собственных средств до 30—40% стоимости жилья (это оформляется как первый арендный платеж). На протяжении всего срока аренды квартира находится в собственности банковской риэлторской фирмы, что защищает интересы банка в случае невыплаты клиентом арендных платежей, поступающих в погашение кредита на приобретение данной квартиры. Квартира может быть продана в случае неоплаты заемщиком аренды очередного платежа и средства кредита будут возвращены банку. При данном сценарии клиент лишался также значительной части своих собственных средств, потраченных фактически на приобретение жилья, а юридически всего лишь на его аренду. Арендатор также не был юридически защищен в случае банкротства банка и обращения взыскания на его имущество.

Практически одновременно с данной схемой целый ряд коммерческих банков начал проекты по «классическому» ипотечному кредитованию граждан на приобретение жилья, заключая с ними кредитный договор и договор ипотеки жилья, обеспечивающий основное обязательство. По сравнению со схемой «аренда с правом выкупа» ипотечное кредитование представляет собой огромный шаг вперед по направлению к цивилизованным нормам ведения банковского бизнеса.

В таблице приведены потенциальные финансовые ресурсы и способы их привлечения для обеспечения ипотечно-жилищного кредитования.

Потенциальные финансовые ресурсы и способы их привлечения

 



  • На главную